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Guias / Reajuste de aluguel pelo IGP-M

Como calcular reajuste de aluguel pelo IGP-M

O IGP-M é o indexador histórico do aluguel no Brasil — e o que mais causou briga entre locador e locatário desde 2020. Este guia mostra a fórmula correta, como auditar o valor cobrado, o que fazer quando o índice está anormal e quando vale migrar pra IPCA.

IGP-M atual (abril/2026): variação do mês +2.73% · acumulado 12 meses +0.62%. Série completa em /indices/igpm.

Base legal — Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula aluguel residencial e comercial no Brasil. Sobre reajuste, três artigos importam:

  • Art. 17: o valor do aluguel pode ser livremente pactuado, mas vedada a cobrança de moeda estrangeira ou em quantidade certa de mercadorias.
  • Art. 18: é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel — é a base legal do aditivo de migração de índice.
  • Art. 19: não havendo acordo, o locador ou locatário, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

A lei não obriga um índice específico — partes pactuam. Em contratos residenciais standard, o IGP-M virou padrão por inércia de imobiliárias. Em contratos novos pós-2022, IPCA predomina.

Fórmula oficial — composta, não aditiva

A regra matemática é:

Aluguel reajustado = Aluguel atual × ∏ (1 + vi/100)
                                    i = mês 1 a mês 12

Onde vi é a variação mensal do IGP-M em cada um dos 12 meses do período. Produto composto, não soma.

Por que não soma: porque o reajuste de cada mês se aplica sobre o aluguel já reajustado do mês anterior. Soma simples ignora esse efeito composto. Em 12 meses com IGP-M acumulado de 6%, a diferença pode chegar a 0,18 ponto percentual — pequena mas consistente. Em períodos de IGP-M alto (10%+ anual), a diferença passa de 0,5 ponto.

Exemplo — aluguel de R$ 3.000 com IGP-M atual

Cenário: aluguel residencial de R$ 3.000,00, data-base do reajuste no mês atual, IGP-M acumulado 12m hoje em +0.62% (ref abril/2026).

  • Aluguel atual: R$ 3.000,00
  • Fator IGP-M: 1 + 0.0062 = 1.0062
  • Aluguel reajustado: R$ 3.000 × fator = R$ 3.018,59
  • Aumento em reais: R$ 18,59
  • Aumento anual: R$ 223,06

Se o locador cobrou valor diferente desse, peça a memória de cálculo por escrito. A série mensal do IGP-M é pública em /indices/igpm — dá pra conferir o fator mês a mês. A calculadora de reajuste faz esse cálculo entre quaisquer datas.

Como auditar o valor cobrado pelo locador

  1. Identifique a data-base. É a data de aniversário do contrato, a menos que a cláusula especifique outra (ex: "sempre em janeiro"). Data incorreta é fonte #1 de erro.
  2. Determine os 12 meses a considerar. Para reajuste em 15/03/2026, aplica-se IGP-M de mar/25 a fev/26 (fechado do mês anterior).
  3. Calcule o fator composto. A calculadora deste site faz isso direto — digite valor atual, data inicial (mar/25) e data final (fev/26), escolha IGP-M.
  4. Compare com o valor cobrado. Diferença menor que R$ 1-2 é arredondamento. Diferença acima disso merece questionamento.
  5. Se houver divergência, pedir memória de cálculo por escrito (e-mail ou WhatsApp com print serve). O locador é obrigado a justificar.

IGP-M negativo — o que acontece

Em períodos específicos, o IGP-M teve meses com variação negativa (2015, 2019, 2023). Se o acumulado 12 meses ficar negativo na data-base do reajuste:

  • Sem cláusula específica: o aluguel não sobe, mas também geralmente não cai. A jurisprudência é mista.
  • Com cláusula "reajuste mínimo zero": explicita que o aluguel não cai, mesmo com IGP-M negativo. Proteção ao locador.
  • Com cláusula "reajuste pode ser negativo": rara mas existe. Beneficia o locatário.

Na prática, locadores quase sempre escrevem "não haverá redução" — e na ausência de contestação explícita, é o que vale. Locatário atento pode negociar cláusula que permita revisão em ambos os sentidos.

Quando e como migrar pra IPCA

Gatilhos que justificam negociar migração:

  • IGP-M acumulado 12m ficou >50% acima do IPCA no mesmo período — descolamento estrutural.
  • Contratos da região já migraram (referência de mercado mudou).
  • Renovação próxima — melhor negociar antes do vencimento.

Como propor:

  1. Escrever ao locador (e-mail serve) com: argumento técnico (comparação IGP-M × IPCA recente), proposta específica (ex: "IPCA em vez de IGP-M no próximo reajuste") e prazo de resposta (15 dias).
  2. Se aceitar, formalizar em aditivo contratual assinado pelas duas partes.
  3. Se recusar, considerar não renovar no fim do contrato e procurar imóvel com cláusula IPCA.

O guia INCC vs IGP-M vs IPCA tem modelo de cláusula de índice sucessor pra usar em aditivo.

Aluguel comercial — regras específicas

Contratos de aluguel comercial têm algumas particularidades:

  • Shopping centers costumam usar IGP-M por convenção da ABRASCE, mas algumas redes migraram pra IPCA.
  • Lojas de rua seguem o padrão residencial (IGP-M ou IPCA).
  • Galpões industriais e logísticos costumam ter cláusulas mistas (INCC pro valor base + IGP-M pros adicionais).
  • Ação renovatória (Art. 51 da Lei do Inquilinato): protege o locatário comercial após 5 anos de vigência contínua — se houver disputa de índice, entra na negociação renovatória.

Em contrato comercial, o peso econômico costuma ser maior e vale contratar advogado pra redigir cláusulas de reajuste robustas — incluindo índice sucessor, reajuste mínimo/máximo e data-base clara.

Perguntas frequentes

Perguntas Frequentes

O IGP-M ainda é o padrão em aluguel?
Historicamente sim, mas em forte declínio desde 2020. Depois do IGP-M acumulado passar de 37% em 2021 (enquanto IPCA estava em 8%), muitos contratos migraram pra IPCA via aditivo. Em contratos novos de aluguel residencial a partir de 2022, o IPCA virou padrão em grandes cidades (SP, RJ, BH, POA). IGP-M ainda aparece em contratos comerciais, contratos renovados sem negociação e em alguns imóveis administrados por imobiliárias tradicionais. Na dúvida, negociar índice antes de assinar.
Quando é a data-base do reajuste?
A Lei do Inquilinato (8.245/1991) permite reajuste anual. A data-base é a do contrato: se assinou em 15/03, reajusta em 15/03 do ano seguinte usando o IGP-M acumulado dos 12 meses anteriores. O índice considerado é o fechado do mês anterior à data — em 15/03/2026, aplica IGP-M acumulado de mar/25 a fev/26. Algumas cláusulas definem data-base coletiva (ex: sempre janeiro) — vale o contrato.
E se o IGP-M for negativo em algum mês?
Acontece — em períodos de deflação setorial (2019, 2023). A Lei do Inquilinato não obriga queda do aluguel em caso de IGP-M negativo acumulado, mas tem cláusulas contratuais que garantem "reajuste zero no mínimo". Se o IGP-M acumulado 12m for negativo, o aluguel não sobe; mas dificilmente cai. Para auditar casos em que o acumulado foi positivo por fatores pontuais, a calculadora ajuda a recalcular com clareza.
Como o locador calcula — soma simples ou fator composto?
Obrigatoriamente fator composto: ∏(1 + vi/100) para cada um dos 12 meses. A diferença vs soma simples (apenas somar as variações mensais) pode ser 0,2-0,5 ponto percentual — para um aluguel de R$ 3.000, isso vira R$ 15-20 mensais, R$ 180-240 no ano. Se o valor cobrado não bate, peça memória de cálculo por escrito. Os 4 índices (INCC, IGP-M, IGP-DI, IPCA) têm série pública no BCB (API SGS) e podem ser conferidos em /indices.
Posso trocar de IGP-M para IPCA durante o contrato?
Só com aditivo contratual bilateral. Unilateralmente não. O caminho prático: enviar proposta formal ao locador (pode ser por e-mail) argumentando que IGP-M está "descolado da inflação real" e que IPCA reflete melhor a dinâmica de preços ao consumidor. Em 2022-2023, muitos locadores aceitaram porque preferiam manter inquilino bom (baixo risco) a mudar. Se o locador recusar e o IGP-M for anormalmente alto, a saída é não renovar no fim do prazo e procurar imóvel com cláusula IPCA.
Qual a diferença entre IGP-M e IGP-DI?
Ambos são FGV, mesma composição (60% IPA + 30% IPC + 10% INCC). A diferença é só a janela de coleta: IGP-M cobre do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do corrente; IGP-DI cobre do dia 1º ao 30 do mês calendário. Resultados são muito próximos. Em contrato, o índice escolhido é quase sempre IGP-M por convenção. Se seu contrato cita "IGP", verificar se especifica M ou DI — em disputa judicial, ambos são aceitos.
Contrato diz "maior entre IGP-M e IPCA" — é válido?
É cláusula legal mas muito desfavorável ao locatário — significa que o locador escolhe o pior cenário em cada reajuste. Essa cláusula virou bandeira vermelha em 2020-2021, quando quem tinha "maior entre" pagou IGP-M de 37% enquanto quem tinha só IPCA pagou 8%. Se está negociando agora, recusar. Se já assinou, é aplicável salvo decisão judicial que a considere abusiva (jurisprudência em evolução).